Phụ lục

Thị trường lưu trú đang thay đổi cả về lượng khách lẫn cách khách sử dụng không gian. Một chuyến đi có thể kết hợp nghỉ ngơi, làm việc và sinh hoạt gia đình. Đồng thời, điều kiện thời tiết và yêu cầu vận hành cũng đặt ra những bài toán mới cho công trình.

Với chủ đầu tư, hiểu xu hướng thị trường lưu trú giúp xác định đúng sản phẩm cần phát triển: phục vụ ai, ưu tiên trải nghiệm gì và đầu tư vào đâu. Dưới đây là năm thay đổi đáng chú ý từ góc nhìn kiến trúc.

1. Lượng khách tăng, nhưng mỗi phân khúc có nhu cầu riêng

Theo Cục Thống kê, Việt Nam đón khoảng 15,9 triệu lượt khách quốc tế trong tám tháng đầu năm 2026, tăng 14,4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tăng trưởng toàn thị trường không đồng nghĩa mọi cơ sở lưu trú đều hưởng lợi như nhau.

Khách công tác, gia đình nghỉ dưỡng và người thuê dài hạn có những ưu tiên khác nhau. Khách công tác cần nơi làm việc và giấc ngủ yên tĩnh. Gia đình cần không gian sinh hoạt thuận tiện. Khách dài hạn quan tâm đến bếp, giặt sấy và lưu trữ.

Vì vậy, trước khi quyết định số phòng hoặc tiện ích, chủ đầu tư cần làm rõ:

Nhóm khách chính là ai?
Họ thường ở bao lâu và đi cùng ai?
Điều gì khiến họ lựa chọn địa điểm này?

Những câu trả lời này giúp xác định cơ cấu phòng và phân bổ diện tích. Một dự án có định hướng rõ sẽ dễ lựa chọn công năng phù hợp hơn một dự án cố đáp ứng mọi nhu cầu.

2. Khách quan tâm rõ hơn đến mục đích của kỳ nghỉ

Báo cáo xu hướng 2026 của Hilton nhấn mạnh những động cơ như nghỉ ngơi, kết nối và tìm lại sự cân bằng. Đây là tín hiệu quốc tế để tham khảo, cần được đối chiếu với nhóm khách thực tế của từng dự án.

Với thiết kế, điều này đưa chất lượng trải nghiệm hằng ngày thành ưu tiên. Khách muốn nghỉ ngơi cần phòng yên tĩnh, rèm kiểm soát ánh sáng và thiết bị hoạt động êm. Gia đình muốn dành thời gian bên nhau cần chỗ sinh hoạt chung nhưng vẫn có khoảng riêng.

Một góc ngồi cạnh cửa sổ chỉ hữu ích khi không bị nắng chiếu khó chịu. Một sân vườn đẹp cần có bóng râm, chỗ ngồi và lối tiếp cận thuận tiện.

Trải nghiệm tốt đến từ cách không gian được sử dụng, từ lúc khách bước vào đến khi nghỉ ngơi. Câu chuyện thương hiệu sẽ thuyết phục hơn khi được thể hiện nhất quán qua những chi tiết ấy.

3. Một không gian phải hỗ trợ nhiều hoạt động hơn

Nghỉ ngơi, làm việc và sinh hoạt có thể diễn ra trong cùng một kỳ lưu trú. Điều này đặt ra yêu cầu về cách phân chia không gian, đặc biệt với căn hộ dịch vụ.

Góc làm việc cần có ghế phù hợp, ổ cắm thuận tiện và ánh sáng hạn chế chói màn hình. Nếu hai người cùng ở, vị trí bàn nên giảm ảnh hưởng đến người đang nghỉ.

Với khách dài hạn, bếp phải có chỗ sơ chế, tủ cần chứa được hành lý và khu giặt phải được giải quyết cùng thoát nước, tiếng rung và bảo trì.

Khách đi theo gia đình hoặc nhiều thế hệ lại cần sự cân bằng giữa kết nối và riêng tư. Không gian chung nên dễ tiếp cận, trong khi khu ngủ cần hạn chế tiếng ồn từ các hoạt động khác.

Tính linh hoạt không nhất thiết đến từ nhiều đồ nội thất chuyển đổi. Một mặt bằng rõ ràng, đủ khoảng sử dụng và ít xung đột giữa các hoạt động thường thiết thực hơn.

Dự án cũng có thể phát triển một số loại phòng khác nhau thay vì đưa mọi chức năng vào từng phòng.

4. Khí hậu và tính bền vững ảnh hưởng đến trải nghiệm lưu trú

Thời tiết tác động đến kế hoạch du lịch và khả năng sử dụng công trình. Trong khảo sát toàn cầu năm 2026 của Booking.com, 74% người tham gia cho biết cân nhắc rủi ro thời tiết cực đoan khi lựa chọn điểm đến và thời gian đi. Đây không phải tỷ lệ riêng của Việt Nam.

Từ góc độ kiến trúc, dự án cần được nghiên cứu trong cả điều kiện thời tiết thuận lợi và bất lợi:

Lối vào và đường di chuyển có được che mưa?
Không gian ngoài trời có đủ bóng râm?
Khách có nơi sinh hoạt thay thế khi không thể sử dụng sân vườn?
Phòng nghỉ có kiểm soát nắng nóng và độ ẩm phù hợp?

Tính bền vững cũng cần thể hiện qua cách công trình sử dụng điện, nước và vật liệu. Che nắng hiệu quả, thiết bị dễ bảo trì và chi tiết có thể thay riêng đều đáng được xem xét từ đầu.

Cây xanh và vật liệu mộc có giá trị thẩm mỹ, nhưng hiệu quả môi trường cần được đánh giá bằng giải pháp cụ thể. Những tuyên bố về tiết kiệm năng lượng nên có căn cứ tính toán hoặc đo lường.

5. Công trình hiện hữu cần được đánh giá lại khả năng đáp ứng

Khi nhu cầu thay đổi, khách sạn đang hoạt động có thể cần điều chỉnh sản phẩm. Savills cũng đề cập nâng cấp và tái định vị các dự án có vị trí tốt nhưng chưa khai thác hết tiềm năng như một hướng đáng chú ý trong năm 2026.

Trước khi cải tạo, cần xác định đúng hạn chế:

Vấn đề thực tế	Hướng nghiên cứu
Khách thường phản ánh tiếng ồn	Kiểm tra nguồn âm và cấu tạo ngăn cách
Phòng thiếu tiện nghi sinh hoạt	Xem lại bố trí, lưu trữ và thiết bị
Nhân viên phục vụ bất tiện	Điều chỉnh kho và luồng di chuyển
Hệ thống thường xuyên gặp sự cố	Đánh giá kỹ thuật và khả năng bảo trì
Hình ảnh không còn phù hợp	Xem lại concept và nội thất

Thay màu sơn khó giải quyết được tiếng ồn. Thêm bếp vào phòng cũng cần kiểm tra điện, cấp thoát nước và thông gió.

Một phương án cải tạo hợp lý phải làm rõ phần giữ lại, phần cần thay đổi và ảnh hưởng đến hoạt động khai thác. Nhờ đó, ngân sách được tập trung vào những hạng mục đem lại giá trị sử dụng thực tế.

Đọc xu hướng để lựa chọn đúng ưu tiên

Các xu hướng thị trường lưu trú cần được đối chiếu với vị trí, khách mục tiêu và khả năng vận hành của từng dự án. Không phải thay đổi nào cũng cần trở thành một tiện ích mới.

Với dự án xây mới, ưu tiên là xác định rõ sản phẩm trước khi chốt mặt bằng. Với công trình đang khai thác, phản hồi khách và những bất tiện lặp lại là cơ sở hữu ích để điều chỉnh.

Từ góc nhìn AVA Architects, một công trình có khả năng thích ứng bắt đầu bằng việc hiểu cách con người sử dụng không gian. Thiết kế cần đáp ứng tốt nhu cầu hiện tại, đồng thời tạo điều kiện để sửa chữa, nâng cấp và thay đổi khi cần.

Nếu bạn đang phát triển hoặc cải tạo một dự án lưu trú, AVA Architects có thể cùng bạn nghiên cứu khách mục tiêu, bối cảnh địa điểm và tổ chức không gian phù hợp với mô hình vận hành mà dự án hướng tới.

Tác giả