Phụ lục

Phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm chưa chắc tạo dòng tiền tốt. Một khu vực có nhiều khách sạn cũng chưa đủ để kết luận đã bão hòa.

Để đánh giá xu hướng đầu tư lưu trú, cần nhìn vào 3 yếu tố: nhu cầu thực tế, nguồn cung cạnh tranh và khả năng khai thác của từng dự án.

1. Phân biệt dòng vốn đầu tư và dòng tiền vận hành

Dòng vốn đầu tư là tiền được đưa vào mua bán, xây dựng hoặc nâng cấp tài sản. Dòng tiền vận hành đến từ các khoản thu và chi khi công trình hoạt động.

Một khách sạn được mua lại có thể hấp dẫn nhờ vị trí hoặc tiềm năng cải tạo, dù hiệu quả khai thác hiện tại chưa tốt. Ngược lại, một cơ sở ít được nhắc đến vẫn có thể phục vụ ổn định một nhóm khách rõ ràng.

Vì vậy, khi nói một phân khúc đang “nóng”, cần xác định đó là sự quan tâm của nhà đầu tư hay nhu cầu thuê phòng. Hai tín hiệu này cần được đánh giá riêng trước khi quyết định phát triển dự án.

2. Những nhóm tài sản có tín hiệu đáng chú ý

Khách sạn hiện hữu có khả năng nâng cấp

Savills Hotels nhận định nâng cấp và tái định vị những khách sạn có vị trí tốt nhưng chưa khai thác hết tiềm năng là một hướng đáng chú ý trong năm 2026.

Cơ hội nằm ở việc cải thiện sản phẩm trên nền công trình đã có. Chẳng hạn, bố trí lại phòng, xử lý tiếng ồn hoặc tổ chức lại khu phục vụ có thể giải quyết những bất tiện đang ảnh hưởng đến khách và nhân viên.

Tuy nhiên, cần khảo sát kỹ hiện trạng. Giá mua hấp dẫn có thể đi cùng chi phí sửa chữa lớn hoặc thời gian ngừng khai thác kéo dài. Nếu hạn chế chính nằm ở vị trí và nhu cầu thị trường, làm mới nội thất sẽ khó tạo thay đổi căn bản.

Căn hộ dịch vụ phục vụ khách dài hạn

Theo cập nhật quý I/2026 của Savills Vietnam, công suất căn hộ dịch vụ trong thị trường được theo dõi đạt 84% tại TP.HCM và 80% tại Hà Nội. Nhu cầu có xu hướng nghiêng về những dự án được quản lý chuyên nghiệp. Đây là dữ liệu tại hai thành phố, không đại diện cho cả nước.

Với phân khúc này, khách cần duy trì sinh hoạt hằng ngày. Bếp, giặt sấy, lưu trữ và góc làm việc phải thực sự thuận tiện. Khoảng cách đến nơi làm việc và dịch vụ thiết yếu cũng cần được cân nhắc.

Tiềm năng nằm ở sự phù hợp giữa vị trí, nhu cầu thuê và chất lượng vận hành. Chỉ bổ sung bếp vào phòng chưa đủ để tạo thành một sản phẩm dài hạn có sức cạnh tranh.

Resort và khách sạn nghỉ dưỡng: Cần xem từng điểm đến

Chưa đủ cơ sở để kết luận toàn bộ phân khúc nghỉ dưỡng đang “nóng” hoặc bão hòa. Khả năng tiếp cận, mùa vụ, nhóm khách và nguồn cung tương lai khác nhau giữa các địa phương.

Một resort phục vụ gia đình cần cách tổ chức không gian khác với nơi nghỉ dưỡng hướng đến sự yên tĩnh. Các tên gọi như boutique, wellness hay workation chỉ có ý nghĩa khi được hỗ trợ bởi trải nghiệm và dịch vụ phù hợp.

Trước khi chọn concept, cần xác định rõ khách sẽ đến vì điều gì và dự án có thể đáp ứng nhu cầu ấy tốt đến đâu.

3. Khi nào một thị trường có nguy cơ bão hòa?

Bão hòa cần được đánh giá trong cùng khu vực, nhóm khách và mức giá. Những dấu hiệu đáng theo dõi gồm:

Công suất phòng suy giảm qua nhiều kỳ tương đương.
Nhiều cơ sở phải giảm giá kéo dài để duy trì lượng khách.
Nguồn cung mới tăng nhanh hơn nhu cầu sử dụng.
Các sản phẩm tương tự nhau, thiếu lý do rõ ràng để khách lựa chọn.

Cần phân biệt vấn đề của thị trường với vấn đề của một dự án. Nếu các đối thủ tương đồng vẫn hoạt động tốt, nguyên nhân có thể nằm ở chất lượng phòng, dịch vụ hoặc cách tiếp cận khách.

Một mùa thấp điểm cũng chưa đủ để kết luận bão hòa. Dữ liệu nên được so sánh qua nhiều kỳ, đồng thời tính đến mùa vụ và thời gian ổn định của các cơ sở mới.

4. Dự báo dòng tiền bằng kịch bản, thay vì kỳ vọng duy nhất

Sau khi chọn phân khúc, chủ đầu tư cần kiểm tra dự án trong nhiều điều kiện khai thác.

Kịch bản	Điều cần xem xét
Cơ sở	Công suất, giá phòng và chi phí phù hợp nghiên cứu thị trường
Bất lợi	Khách tăng chậm, giá bán thấp hơn hoặc chi phí cao hơn dự kiến
Thuận lợi	Nhu cầu tốt nhưng hệ thống và nhân sự vẫn đáp ứng được

Doanh thu phòng có thể ước tính từ số phòng khả dụng, số ngày khai thác, công suất và giá phòng bình quân. Để đánh giá dòng tiền của chủ sở hữu, cần tính tiếp các khoản chi như vận hành, thuế, sửa chữa, thay thế và nghĩa vụ nợ.

Các giả định nên phân theo mùa và giai đoạn khai thác. Dự án mới mở thường cần thời gian xây dựng lượng khách, nên không thể mặc định đạt công suất ổn định ngay từ đầu.

Mục tiêu của dự báo là nhận diện mức biến động dự án có thể chịu được và những khoản đầu tư cần ưu tiên.

5. Thiết kế giúp dự án khai thác tốt hơn như thế nào?

Thiết kế ảnh hưởng đến cả khả năng phục vụ khách lẫn chi phí duy trì công trình. Ba quyết định cần được nghiên cứu sớm:

Cơ cấu phòng và diện tích phục vụ. Tăng số phòng cần đi cùng năng lực vận hành. Nếu thiếu kho đồ vải, khu kỹ thuật hoặc chỗ đặt xe dọn phòng, công việc hằng ngày có thể trở nên bất tiện.

Chất lượng trải nghiệm. Ánh sáng, cách âm, che nắng và bố trí nội thất cần phù hợp với khách mục tiêu. Một phòng nghỉ đẹp nhưng nóng, ồn hoặc khó sử dụng sẽ khó duy trì sự hài lòng.

Khả năng bảo trì. Vật liệu nên dễ vệ sinh, bộ phận hỏng có thể thay riêng và thiết bị có khoảng tiếp cận để sửa chữa. Những chi tiết này giúp hạn chế phạm vi can thiệp khi công trình gặp sự cố.

Với dự án cải tạo, khảo sát hiện trạng giúp xác định phần nên giữ lại và phần cần thay đổi. Với dự án mới, phòng mẫu cho phép kiểm tra thao tác của khách, nhân viên và kỹ thuật viên trước khi triển khai đồng loạt.

Cơ hội nằm ở sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực

Các tín hiệu hiện có cho thấy khách sạn có khả năng nâng cấp và căn hộ dịch vụ tại một số đô thị là những hướng đáng nghiên cứu. Tuy nhiên, chưa có cơ sở để coi một phân khúc là lựa chọn tốt cho mọi địa điểm.

Thay vì chỉ hỏi “phân khúc nào đang nóng?”, chủ đầu tư cần làm rõ: khu đất này phù hợp với ai, sản phẩm nào đáp ứng được họ và mức đầu tư nào có thể duy trì lâu dài?

Nếu bạn đang cân nhắc xây mới hoặc cải tạo một dự án lưu trú, AVA Architects có thể cùng bạn nghiên cứu bối cảnh, tổ chức công năng và phát triển concept phù hợp với khách mục tiêu, ngân sách và mô hình vận hành.

Tác giả