Phụ lục

Bạn đang chuẩn bị xây nhà nhưng loay hoay với thủ tục xin giấy phép xây dựng, hồ sơ gồm những gì, quy trình nộp ở đâu, mất bao lâu và lệ phí ra sao? Bài viết này tổng hợp trọn bộ điều kiện, danh mục giấy tờ, quy trình từng bước từ chuẩn bị hồ sơ, nộp và nhận kết quả đến các trường hợp được miễn giấy phép, kèm mẹo hạn chế bị trả hồ sơ do sai sót. Chúng tôi cũng gợi ý cách ước tính thời gian, chi phí và lưu ý quan trọng để bạn chủ động kế hoạch thi công. Hãy cùng AVA Architects khám phá ở bài viết dưới đây.

Xem thêm:

Trường hợp nhà ở phải xin giấy phép xây dựng

Trước khi bắt đầu chuẩn bị hồ sơ, bạn cần xác định công trình của mình thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng hay được miễn. Mục này tổng hợp căn cứ pháp lý và liệt kê rõ các trường hợp, giúp bạn tránh chuẩn bị sai hồ sơ hoặc nộp nhầm thẩm quyền.

Khái niệm giấy phép xây dựng

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản được cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình từ cơ quan có thẩm quyền.

Trước khi khởi công, công trình bắt buộc phải có giấy phép xây dựng hợp lệ (C: AVA Architects)

Các trường hợp phải có giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, điểm c khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024, điểm c khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025, với nhà ở riêng lẻ, có thể kể đến các trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công như:

(1) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên…

Giấy phép xây dựng là “tấm vé thông hành” bắt buộc trước khi công trình khởi công (C: Internet)

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Bởi theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, điểm c khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024, điểm c khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025, những trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:

(1) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Xem thêm:

Villa là gì?
So sánh villa và biệt thự: Những điểm khác nhau
Ưu điểm và nhược điểm của căn hộ cho thuê

Hồ sơ làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Số lượng hồ sơ: 02 bộ

Thủ tục xin giấy phép xây dựng là quy trình pháp lý bắt buộc giúp công trình được phê duyệt đúng quy định trước khi khởi công (C: Internet)

Thành phần hồ sơ:

Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020, Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ với công trình không theo tuyến gồm:

(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

(2) Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:

Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;
Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;
Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;

(4) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Lưu ý:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024).

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn (khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024)

Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

Gợi ý chuẩn bị hồ sơ dễ được duyệt

Bản vẽ nên in khổ A3 hoặc A4 rõ nét, thể hiện đủ kích thước, cao độ, ký hiệu theo tiêu chuẩn.
Thống nhất thông tin chủ đầu tư và thửa đất trên Đơn xin cấp phép khớp với giấy tờ đất.
Đính kèm ảnh hiện trạng và vị trí công trình để cơ quan thẩm quyền đối chiếu nhanh.
Nếu có công trình liền kề, xin chữ ký bản cam kết bảo đảm an toàn từ chủ sở hữu bên cạnh trước khi nộp.
Chuẩn bị sẵn file PDF của toàn bộ hồ sơ để nộp trực tuyến nếu địa phương hỗ trợ dịch vụ công.

Xem thêm:

Tim hiểu về phong cách kiến trúc tân cổ điển
99+ mẫu thiết kế biệt thự 2 tầng 100m2 sang trọng
12 phong cách kiến trúc nổi bật nhất Việt Nam

Quy trình, thủ tục xin giấy phép xây dựng

Quy trình xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Căn cứ Điều 102, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm các bước sau:

Quy trình xin giấy phép xây dựng là lộ trình từ chuẩn bị hồ sơ, nộp, thẩm định đến nhận kết quả, bảo đảm dự án được khởi công đúng quy định (C: Internet)

Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư là hộ gia đình hoặc cá nhân chuẩn bị đủ thành phần hồ sơ và nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã theo nơi có công trình. Nội dung này giúp xác định đúng đầu mối tiếp nhận và tránh nộp sai cơ quan.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ đầy đủ và đúng quy định, người nộp nhận giấy biên nhận theo hẹn. Trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đúng, chủ đầu tư được hướng dẫn cụ thể để bổ sung cho đúng quy định, bảo đảm tiến trình xử lý không bị gián đoạn.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ, đối chiếu quy hoạch, kiểm tra điều kiện cấp phép và xin ý kiến cơ quan liên quan khi cần. Giai đoạn này quyết định việc được cấp phép hay phải hoàn thiện thêm hồ sơ theo yêu cầu chuyên môn.

Bước 4: Trả kết quả
Căn cứ kết quả thẩm định, cơ quan cấp phép trả kết quả cho chủ đầu tư theo giấy hẹn. Nếu chưa đủ điều kiện cấp phép, cơ quan có văn bản nêu rõ lý do và hướng dẫn hoàn thiện, giúp người dân chủ động điều chỉnh để được cấp phép đúng quy định

Thời hạn giải quyết

Theo điểm b khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2020, thời hạn xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ không quá 15 ngày kể từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp đến hạn mà hồ sơ cần xem xét thêm, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do cho chủ đầu tư; thời gian kéo dài thêm không quá 10 ngày tính từ ngày hết hạn giải quyết.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là Ủy ban nhân dân cấp xã.

Lệ phí làm thủ tục xin giấy phép xây dựng

Mức lệ phí cấp giấy phép xây dựng do Hội đồng nhân dân từng tỉnh, thành phố ban hành, vì vậy khoản thu có thể khác nhau giữa các địa phương.

Xem thêm:

Tìm hiểu về phong cách kiến trúc Indochine
Căn hộ khác gì nhà phố?
Những kinh nghiệm cho thuê căn hộ nhất định bạn phải biết

Mức phạt khi không có giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp phải có giấy phép nhưng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính như sau:

Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ;
Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng: Xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Hoàn thiện thủ tục xin giấy phép xây dựng đúng ngay từ đầu giúp dự án tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh rủi ro pháp lý. Nếu bạn muốn thiết kế và thi công tổ ấm của mình, hãy để AVA Architects đồng hành từ tư vấn quy định, chuẩn bị hồ sơ, nộp và theo dõi kết quả đến khi được cấp phép theo đúng quy định. Khi chọn AVA Architects làm đơn vị thi công, chúng tôi cam kết xử lý trọn gói hồ sơ xin phép, đại diện làm việc với cơ quan chức năng, đảm bảo tính pháp lý và tiến độ để gia chủ yên tâm khởi công và bàn giao đúng kế hoạch. Liên hệ AVA Architects để bắt đầu ngay hôm nay.

Tác giả

Mỹ VânMarket Analyst: Mỹ Vân là Chuyên viên Phân tích Thị trường, đảm nhận vai trò nghiên cứu và phân tích chuyên sâu các xu hướng của ngành kiến trúc, loại hình dự án và thị trường bất động sản cho AVA Architects. Vân đã và đang hỗ trợ AVA Architects liên tục đổi mới và đưa ra quyết định chiến lược chính xác, đồng thời cung cấp cho khách hàng những góc nhìn giá trị để đưa ra lựa chọn đầu tư hiệu quả nhất. Tất cả đều hướng tới mục tiêu củng cố vị thế tiên phong của AVA và cùng khách hàng kiến tạo nên những giá trị bền vững cho tương lai.

Bài viết mới nhất

Tác giả