Phụ lục

Khi lên kế hoạch xây dựng căn biệt thự, đặc biệt tại các thành phố lớn như Đà Nẵng, nhiều gia chủ thường đặt câu hỏi: “Với lô đất 200m², tôi có thể xây dựng bao nhiêu m²?” Đây chính là vấn đề liên quan đến mật độ xây dựng nhà biệt thự. Tuân thủ mật độ xây dựng không chỉ là yêu cầu pháp lý để được cấp phép và hoàn công, mà còn là yếu tố quyết định đến sự cân bằng và thẩm mỹ của không gian sống. Trong bài viết này, AVA Architects sẽ hướng dẫn bạn cách tính và tối ưu mật độ xây dựng nhà biệt thự để kiến tạo không gian sống hoàn hảo.

Xem thêm:

99+ mẫu thiết kế biệt thự 2 tầng 100m2 sang trọng
100+ mẫu nhà đẹp Đà Nẵng – Công trình thực tế
Thiết kế biệt thự Euro Village tại Đà Nẵng

Mật độ xây dựng là gì?

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD), mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích mà công trình chiếm trên tổng diện tích lô đất, được tính theo hình chiếu bằng của mái.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một đơn vị thiết kế và thi công biệt thự chuyên nghiệp, gia chủ nên hiểu rõ giá trị thực sự của mật độ xây dựng:

Về pháp lý: Giúp đảm bảo quyền lợi, được cấp giấy phép xây dựng và tránh rắc rối khi hoàn công hay làm sổ hồng.
Về không gian sống: Mật độ xây dựng hợp lý giữ lại diện tích cho sân vườn, cây xanh, hồ bơi và lối đi, giúp căn biệt thự sáng sủa và thoáng mát. Sự cân bằng giữa khối bê tông và khoảng hở giúp ngôi nhà thông thoáng, tận dụng gió trời và ánh sáng tự nhiên khắp mọi ngóc ngách.

Mật độ xây dựng nhà biệt thự quyết định diện tích xây dựng và không gian sân vườn. (C: Can Villa Thang Long – AVA Architects)

Phân loại mật độ xây dựng hiện nay

Mật độ xây dựng nhà biệt thự là yếu tố bắt buộc khi thi công các công trình nhà ở dạng biệt thự. Mật độ này được chia thành hai loại chính: mật độ xây dựng gộp và mật độ xây dựng thuần.

Mật độ xây dựng gộp

Đây là chỉ số mang tính vĩ mô, dùng để quy hoạch toàn bộ khu đô thị hoặc khu dân cư rộng lớn, bao gồm diện tích nhà ở, đường sá, công viên và các tiện ích công cộng. Với các gia chủ xây biệt thự riêng lẻ, chỉ số này thường không cần quá chú trọng.

Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích công trình kiến trúc chính (ngôi nhà) trên tổng diện tích lô đất.

Được tính: Diện tích móng, sàn tầng 1 và các phần công trình kiên cố có mái che.
Không tính (thường được miễn trừ): Sân vườn, tiểu cảnh, bể bơi ngoài trời, sân thể thao, lối đi bộ… trừ khi các hạng mục này được xây kiên cố chiếm diện tích lớn.

Gia chủ có thể tận dụng tối đa phần diện tích không tính vào mật độ để thiết kế hồ cá Koi, sân vườn nhiệt đới hoặc hồ bơi ngoài trời,…giúp nâng tầm đẳng cấp cho căn biệt thự mà vẫn đảm bảo tuân thủ quy định.

Mật độ xây dựng thuần thường áp dụng cho nhà ở riêng lẻ và biệt thự. (C: Binh Villa – Euro Village 2 – AVA Architects)

Cách tính mật độ xây dựng nhà biệt thự

Để giúp quý gia chủ dễ hình dung và tự ước lượng, AVA Architects chia sẻ công thức tính mật độ xây dựng nhà biệt thự như sau:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình / Tổng diện tích lô đất) x 100%

Giải thích công thức:

Diện tích chiếm đất của công trình: Diện tích biệt thự chiếm đất được tính theo hình chiếu bằng của ngôi nhà không bao gồm diện tích bể bơi, sân vườn, tiểu cảnh, bể cá…

Tổng diện tích lô đất: Toàn bộ diện tích đất ghi trên sổ đỏ thuộc quyền sở hữu của gia chủ.

Ví dụ minh họa:

Tổng diện tích đất: 200 m²
Diện tích xây biệt thự: 120 m²
Phần còn lại dùng làm sân trước, sân sau, lối đi bên hông và các khoảng không gian xanh.

Theo công thức, mật độ xây dựng nhà biệt thự = 120 ÷ 200 × 100% = 60%.

Mật độ xây dựng được xác định dựa trên tỷ lệ giữa diện tích công trình chiếm đất và tổng diện tích lô đất. (C: Minh Phuong Villa – AVA Architects)

Xem thêm:

Xây biệt thự Euro Village trọn gói tại Đà Nẵng
So sánh villa và biệt thự: Khác biệt những gì?
Thiết kế thi công biệt thự trọn gói Đà Nẵng 2025

Quy định mật độ xây dựng nhà biệt thự

Mật độ xây dựng nhà biệt thự không phải con số tùy ý, mà được quy định dựa trên diện tích lô đất và quy hoạch từng khu vực. Dưới đây là bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa (theo QCXDVN 01:2008/BXD và các cập nhật mới nhất):

Lô đất ≤ 50 m²: Mật độ tối đa 100%
Lô đất 75 m²: Mật độ tối đa 90%
Lô đất 100 m²: Mật độ tối đa 80%
Lô đất 200 m²: Mật độ tối đa 70%
Lô đất 300 m²: Mật độ tối đa 60%
Lô đất 500 m²: Mật độ tối đa 50%
Lô đất ≥ 1000 m²: Mật độ tối đa 40%

Khi diện tích đất càng lớn, mật độ xây dựng cho phép càng thấp. Nguyên nhân là để biệt thự có đủ không gian cho sân vườn, cây xanh, hồ bơi và các tiện ích, vừa đảm bảo thẩm mỹ, vừa không phá vỡ quy hoạch đô thị.

Hiểu rõ mật độ xây dựng nhà biệt thự giúp gia chủ yên tâm về mặt pháp lý, nhưng để biến giới hạn này thành một căn biệt thự đẳng cấp, tiện nghi và giàu tính nghệ thuật, cần sự tư vấn của kiến trúc sư chuyên nghiệp, tính toán tỉ mỉ từng mét vuông.

Diện tích đất càng lớn, mật độ xây dựng cho phép càng thấp. (C: The Riverside House – Euro Village 1 – AVA Architects)

Tại AVA Architects, chúng tôi không chỉ tạo ra những căn biệt thự đẹp mà còn xây dựng trải nghiệm sống hoàn hảo. Với hơn 10 năm kinh nghiệm thực chiến qua nhiều dự án biệt thự quy mô, đội ngũ kiến trúc sư AVA Architects luôn cam kết:

Tư vấn pháp lý và mật độ xây dựng chính xác: Giúp gia chủ tính toán mật độ, chiều cao, khoảng lùi và các quy định xây dựng ngay từ giai đoạn ý tưởng.
Thiết kế tối ưu công năng và cảnh quan: Biến các góc trống, khoảng lùi bắt buộc thành sân vườn nhiệt đới, hồ bơi ngoài trời hay góc thư giãn thư thái.
Thi công chuẩn xác: Hiện thực hóa thiết kế với độ chính xác cao, đảm bảo công trình thực tế giống thiết kế 3D và tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn kỹ thuật.

Nếu bạn sở hữu lô đất và muốn cân bằng mật độ xây dựng nhà biệt thự với không gian sống tiện nghi, việc lên kế hoạch từ đầu là rất quan trọng. Hãy đến AVA Architects để tham khảo các mẫu thiết kế thực tế và nhận tư vấn chi tiết từ đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiệm.

Mẫu biệt thự cao cấp do AVA Architects thực hiện, hài hòa giữa kiến trúc và cảnh quan. (C: Can Villa – AVA Architects)

Xem thêm:

499+ mẫu thiết kế biệt thự Tân cổ điển sang trọng, đẳng cấp
199+ Mẫu thiết kế biệt thự 3 tầng sang trọng, dẫn đầu xu hướng
Sự khác biệt biệt thự đơn lập và song lập

Một số câu hỏi thường gặp về mật độ xây dựng biệt thự

Quy định mật độ xây dựng nhà biệt thự có tính tầng hầm không?

Mật độ xây dựng biệt thự không tính đến tầng hầm. Bởi tầng hầm là phần kiến trúc chìm dưới mặt đất, có chiều cao tối thiểu 2,2 m. Do đó, tầng hầm được xem là một tầng độc lập trong thiết kế biệt thự và không ảnh hưởng trực tiếp đến mật độ xây dựng nhà biệt thự.

Quy định diện tích biệt thự là bao nhiêu?

Thực tế, không có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu của một căn biệt thự. Tuy nhiên, với các biệt thự hiện nay, lô đất nên có diện tích từ 200 m² trở lên, trong đó mặt tiền rộng khoảng 10 m. Đồng thời, thiết kế và thi công biệt thự phải tuân thủ mật độ xây dựng: đối với biệt thự đơn lập là 50%, và đối với biệt thự song lập là 55%.

Các biệt thự hiện nay thường được xây dựng trên lô đất có diện tích từ 200 m² trở lên. (C: Villa J1 – The Ocean Villas – AVA Architects)

Hiểu rõ mật độ xây dựng nhà biệt thự không chỉ giúp gia chủ tuân thủ pháp lý mà còn là chìa khóa để kiến tạo không gian sống hoàn hảo. Hy vọng thông qua bài viết này của AVA Architects, gia chủ đã nắm được cách tính toán diện tích xây dựng, sân vườn, hồ bơi và các tiện ích đi kèm để tối ưu hóa công năng và thẩm mỹ cho ngôi biệt thự. Nếu cần tư vấn về mật độ xây dựng nhà biệt thự hoặc ý tưởng thiết kế, hãy liên hệ AVA Architects để nhận hỗ trợ và giải pháp tối ưu từ đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiệm.

Tác giả

Mỹ VânMarket Analyst: Mỹ Vân là Chuyên viên Phân tích Thị trường, đảm nhận vai trò nghiên cứu và phân tích chuyên sâu các xu hướng của ngành kiến trúc, loại hình dự án và thị trường bất động sản cho AVA Architects. Vân đã và đang hỗ trợ AVA Architects liên tục đổi mới và đưa ra quyết định chiến lược chính xác, đồng thời cung cấp cho khách hàng những góc nhìn giá trị để đưa ra lựa chọn đầu tư hiệu quả nhất. Tất cả đều hướng tới mục tiêu củng cố vị thế tiên phong của AVA và cùng khách hàng kiến tạo nên những giá trị bền vững cho tương lai.

Bài viết mới nhất

Tác giả