Phụ lục

Hiện chưa có quy định diện tích biệt thự cố định. Tuy nhiên, diện tích biệt thự còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại hình biệt thự, phong cách kiến trúc, số lượng và độ tuổi của các thành viên trong gia đình, quy định về mật độ xây dựng,… Trong bài viết này, AVA Architects sẽ phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến diện tích biệt thự và hướng dẫn cách tính hợp lý, giúp chủ đầu tư lựa chọn diện tích phù hợp cho tổ ấm tương lai.

Xem thêm:

99+ mẫu thiết kế biệt thự 2 tầng 100m2 sang trọng
100+ mẫu nhà đẹp Đà Nẵng – Công trình thực tế
Thiết kế biệt thự Euro Village tại Đà Nẵng

Vì sao cần xác định quy định diện tích biệt thự?

Về cơ bản, việc xác định diện tích xây dựng biệt thự hợp lý sẽ giúp tổng thể thiết kế trở nên cân đối và hài hòa hơn. Đồng thời, điều này còn hỗ trợ việc bố trí công năng một cách khoa học, tối ưu nhu cầu sinh hoạt của gia đình.

Bên cạnh đó, tính toán diện tích xây dựng đóng vai trò đặc biệt quan trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu công trình và chất lượng cuộc sống của các thành viên. Thực tế cho thấy, biệt thự có diện tích quá nhỏ dễ gây cảm giác chật chội, bí bách, trong khi diện tích quá lớn lại khiến không gian bị loãng, khó kiểm soát và lãng phí.

Chính vì vậy, xác định diện tích biệt thự phù hợp vừa đảm bảo thẩm mỹ, công năng, vừa ảnh hưởng đến phong thủy và chi phí thi công. Diện tích xây dựng càng lớn thì chi phí đầu tư càng cao, do đó chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để đạt được sự cân bằng tối ưu giữa nhu cầu sử dụng và ngân sách.

Xác định diện tích xây dựng giúp bố trí không gian hợp lý và tối ưu công năng sử dụng. (C: Binh Villa – Euro Village 2 – AVA Architects)

Diện tích xây dựng biệt thự theo loại hình

Mỗi loại hình biệt thự đều sở hữu những đặc điểm kiến trúc và tiêu chuẩn diện tích xây dựng riêng. Vì vậy, chủ đầu tư có thể tham khảo diện tích xây dựng của một số loại biệt thự phổ biến dưới đây để lựa chọn phương án phù hợp.

Diện tích xây dựng biệt thự vườn

Biệt thự vườn đòi hỏi quỹ đất đủ rộng để vừa xây dựng công trình chính, vừa bố trí không gian sân vườn xanh mát cùng các hạng mục phụ trợ như hồ cá, đài phun nước, hòn non bộ… Tất cả cần được sắp xếp hài hòa nhằm tạo nên không gian sống sinh động, thư thái và gần gũi với thiên nhiên. Thông thường, biệt thự sân vườn có diện tích đất khá lớn, có thể lên đến hàng trăm hoặc hàng nghìn mét vuông, nên thường được xây dựng tại khu vực ngoại thành hoặc nông thôn. Để đảm bảo sự cân đối giữa khối nhà và cảnh quan sân vườn, quy định diện tích biệt thự sân vườn nên từ 200m² trở lên, với mặt tiền tối thiểu 10m.

Phối cảnh biệt thự vườn trên quỹ đất rộng, đảm bảo tỉ lệ cân đối giữa nhà và cảnh quan. (C: Villa J1 – The Ocean Villas – AVA Architects)

Xem thêm:

Xây biệt thự Euro Village trọn gói tại Đà Nẵng
So sánh villa và biệt thự: Khác biệt những gì?
Thiết kế thi công biệt thự trọn gói Đà Nẵng 2025

Diện tích xây dựng biệt thự mini

Biệt thự mini là loại hình biệt thự có quy mô nhỏ, thường sở hữu diện tích xây dựng khoảng 100m². Mẫu biệt thự này phổ biến tại các khu vực nội thành đông dân cư, nơi quỹ đất hạn chế, và phù hợp với những gia đình ít thành viên hoặc có ngân sách xây dựng vừa phải. Do diện tích hạn chế, biệt thự mini cần thiết kế linh hoạt và bố trí công năng khoa học để tối ưu không gian, đảm bảo thẩm mỹ và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình.

Biệt thự mini với diện tích xây dựng khoảng 100m², phù hợp gia đình ít thành viên. (C: DAD House – AVA Architects)

Diện tích xây dựng biệt thự phố

Biệt thự phố là loại hình biệt thự tiếp giáp trực tiếp với mặt đường phố, thường được sử dụng cho mục đích ở kết hợp kinh doanh hoặc sinh hoạt gia đình. So với nhà ống, biệt thự phố có quy mô lớn hơn nhưng mặt tiền nhỏ hơn biệt thự truyền thống, với diện tích phổ biến từ 90–150m² và mặt tiền khoảng 6–10m. Tùy theo hình dáng và diện tích khu đất, phương án quy hoạch mặt bằng cần được bố trí linh hoạt để đảm bảo công năng và thẩm mỹ.

Biệt thự phố tiếp giáp mặt đường, kết hợp sinh hoạt gia đình và kinh doanh. (C: Can Villa Thang Long – AVA Architects)

Diện tích xây dựng biệt thự song lập

Biệt thự song lập là loại hình gồm hai căn biệt thự được xây dựng liền kề, sử dụng chung một mặt tường để tạo thành một tổng thể kiến trúc thống nhất. Hai căn thường có thiết kế tương đồng, bố cục đối xứng qua vách tường chung, khiến người nhìn khó nhận ra đây là hai biệt thự riêng biệt. Mặc dù nằm trên cùng một khu đất và có ngoại thất giống nhau, mỗi căn biệt thự song lập vẫn có lối đi, cửa ra vào và cổng riêng, đảm bảo không gian sinh hoạt bên trong được tách biệt hoàn toàn. Về diện tích, biệt thự song lập tại khu vực nội thành thường có quy mô khoảng 120–150m², trong khi tại khu vực ngoại thành, diện tích phổ biến dao động từ 150–200m².

Hai căn biệt thự song lập trên cùng một khu đất, cân đối giữa kiến trúc và cảnh quan xung quanh. (C: Villa J7 – The Ocean Villas – AVA Architects)

Diện tích xây dựng biệt thự kiểu lâu đài

Biệt thự kiểu lâu đài là loại hình biệt thự cao cấp, sở hữu quy mô rộng lớn, kiến trúc đồ sộ và bề thế. Lấy cảm hứng từ các cung điện, thành quách nguy nga của tầng lớp vua chúa, quý tộc phương Tây, mẫu biệt thự này đòi hỏi diện tích đất xây dựng lớn, thiết kế cầu kỳ và mức đầu tư cao nhằm tôn vinh vẻ đẹp sang trọng, lộng lẫy và khẳng định vị thế của chủ đầu tư. Tại khu vực nội thành, biệt thự lâu đài thường có diện tích khoảng 300–400m². Các công trình xây dựng tại khu vực ngoại thành hoặc ven đô thường có quy mô lớn hơn, diện tích có thể lên đến hàng nghìn mét vuông nhờ quỹ đất rộng rãi.

Biệt thự kiểu lâu đài với kiến trúc bề thế, sang trọng, lấy cảm hứng từ cung điện châu Âu. (C: Minh Phuong Villa – AVA Architects)

Xem thêm:

499+ mẫu thiết kế biệt thự Tân cổ điển sang trọng, đẳng cấp
199+ Mẫu thiết kế biệt thự 3 tầng sang trọng, dẫn đầu xu hướng
Sự khác biệt biệt thự đơn lập và song lập

Diện tích xây dựng biệt thự theo quy mô

Diện tích xây dựng biệt thự cần được xác định dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế của từng chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực thành phố và đô thị ngày càng hạn chế, thiết kế biệt thự nhiều tầng được xem là giải pháp tối ưu nhằm tăng diện tích sử dụng và mở rộng không gian sống cho gia đình. Vậy với từng quy mô số tầng, diện tích xây dựng biệt thự bao nhiêu là phù hợp?

Biệt thự 1 tầng: Biệt thự 1 tầng có toàn bộ không gian sinh hoạt, từ phòng chung đến phòng riêng và sân vườn, được bố trí trên một mặt sàn. Vì vậy, loại hình này đòi hỏi diện tích đất đủ rộng để sắp xếp công năng hợp lý, đảm bảo sự thông thoáng, tiện nghi và tránh cảm giác chật chội. Thông thường, diện tích xây dựng biệt thự 1 tầng dao động từ 200m² đến 500m², tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng và quỹ đất của gia chủ.

Biệt thự từ 2 tầng trở lên: Đối với những khu đất có diện tích nhỏ, dưới 150m², chủ đầu tư nên xây dựng biệt thự từ 2 tầng trở lên. Giải pháp này giúp đảm bảo bố trí đầy đủ công năng và số lượng phòng ngủ cần thiết. Đồng thời, không gian sống vẫn giữ được sự tiện nghi và riêng tư cho từng thành viên trong gia đình.

Biệt thự 2 tầng trở lên là giải pháp lý tưởng cho gia đình nhiều thành viên trên diện tích đất hạn chế. (C: The Riverside House – Euro Village 1 – AVA Architects)

Diện tích xây dựng biệt thự theo phong cách kiến trúc

Phong cách kiến trúc không chỉ quyết định vẻ đẹp tổng thể của biệt thự mà còn thể hiện gu thẩm mỹ và cá tính của gia chủ. Mỗi phong cách sở hữu những đặc trưng thiết kế riêng, đồng thời đặt ra yêu cầu khác nhau về diện tích xây dựng để có thể thể hiện trọn vẹn tinh thần kiến trúc. Cụ thể như sau:

Kiến trúc cổ điển: Biệt thự cổ điển nổi bật với quy mô bề thế, tráng lệ và bố cục đối xứng được tuân thủ nghiêm ngặt. Các thức cột đồ sộ cùng hệ hoa văn, họa tiết cầu kỳ, tinh xảo góp phần tôn lên vẻ đẹp sang trọng, quyền quý và khẳng định vị thế của gia chủ. Vì vậy, biệt thự cổ điển đòi hỏi diện tích xây dựng đủ lớn, tối thiểu từ 150m² trở lên, nhằm đảm bảo thể hiện trọn vẹn sự uy nghi và đẳng cấp của công trình.

Kiến trúc tân cổ điển: Biệt thự tân cổ điển kế thừa tinh hoa của kiến trúc cổ điển và kết hợp hài hòa với các đường nét hiện đại, đơn giản. Phong cách này lược bỏ những chi tiết trang trí rườm rà, thay vào đó chú trọng xử lý mảng tường, hình khối và tỷ lệ để tôn lên vẻ đẹp sang trọng, tinh tế và thanh thoát. Nhờ thiết kế gọn gàng hơn, diện tích xây dựng biệt thự tân cổ điển không cần quá lớn như phong cách cổ điển, với quy mô tối thiểu khoảng 120m².

Biệt thự tân cổ điển kết hợp sân vườn xanh mát, tạo không gian sống thư thái và sang trọng. (C: Minh Phuong Villa – AVA Architects)

Kiến trúc hiện đại: Biệt thự kiến trúc hiện đại được tạo nên từ những hình khối vuông vắn, đường nét rõ ràng cùng bố cục khoa học và sáng tạo. Việc kết hợp linh hoạt các vật liệu mới giúp công trình nổi bật với vẻ đẹp độc đáo, trẻ trung và phá cách. Phong cách này chú trọng công năng sử dụng và tối ưu không gian mở, thông thoáng, do đó yêu cầu về diện tích không quá cao. Với quỹ đất từ 80m² trở lên, chủ đầu tư đã có thể xây dựng một mẫu biệt thự hiện đại đẹp và tiện nghi.

Biệt thự hiện đại với hình khối vuông vắn, đường nét đơn giản nhưng tinh tế. (C: Villa J1 – The Ocean Villas – AVA Architects)

Cách tính diện tích xây dựng biệt thự

Mỗi loại hình biệt thự và phong cách kiến trúc đều có những yêu cầu riêng về diện tích xây dựng. Sau khi xác định được loại hình và phong cách kiến trúc phù hợp với nhu cầu cũng như sở thích, gia chủ cần nắm rõ cách tính diện tích xây dựng biệt thự. Việc tính toán này sẽ căn cứ vào các yếu tố sau đây:

Dựa vào số lượng thành viên gia đình

Một gia đình Việt Nam điển hình thường có từ 3 thế hệ cùng chung sống, bao gồm ông bà, bố mẹ và con cái. Vì vậy, dù ở thời điểm hiện tại gia đình chỉ có 1–2 thế hệ, khi xây dựng biệt thự, chủ đầu tư vẫn nên tính toán theo phương án 3 thế hệ để đảm bảo công năng sử dụng lâu dài cho tương lai.

Diện tích sử dụng cần thiết cho mỗi thế hệ là khác nhau. Chủ đầu tư có thể tham khảo mức diện tích trung bình như sau: vợ chồng cần khoảng 50m²; người cao tuổi và sinh viên mỗi người khoảng 20m²; trẻ em chưa đến tuổi đi học cần khoảng 10m²; con từ bậc tiểu học đến trung học phổ thông cần khoảng 15m²/người. Cộng tổng các diện tích này sẽ cho ra quy mô xây dựng biệt thự phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình.

Dựa vào độ tuổi các thành viên trong gia đình

Diện tích xây dựng biệt thự cũng có thể được xác định dựa trên số lượng và độ tuổi của các thành viên trong gia đình. Cách tính phổ biến là lấy tổng số tuổi của các thành viên nhân với 1,1m² để ước tính diện tích phù hợp cho không gian sinh hoạt.

Ví dụ: Một gia đình gồm 5 thành viên: bà 70 tuổi, bố 45 tuổi, mẹ 42 tuổi, con trai 18 tuổi và con gái 12 tuổi. Tổng số tuổi của các thành viên trong gia đình là: 70 + 45 + 42 + 18 + 12 = 187 tuổi. Vậy diện tích xây dựng biệt thự được tính theo công thức: 187 × 1,1 = 205,7m².

Dựa vào bình quân đầu người

Diện tích nhà ở tính theo bình quân đầu người chỉ mang tính tham khảo và thường được áp dụng tại các khu vực thành phố, với tiêu chuẩn khoảng 20m²/người. Mức diện tích này không áp dụng cho khu vực nông thôn và có thể thay đổi tùy theo từng vùng, miền và điều kiện sinh hoạt.

Ví dụ: Một gia đình có 6 thành viên thì diện tích xây dựng nhà ở theo bình quân đầu người được tính là 20 × 6 = 120m².

Dựa vào mật độ xây dựng cho phép

Diện tích xây dựng biệt thự còn phải tuân thủ mật độ xây dựng cho phép tại từng khu vực. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng mà gia chủ cần đặc biệt lưu ý nhằm tránh các sai phạm trong quá trình xin phép và thi công xây dựng nhà ở.

Cách tính mật độ xây dựng được xác định theo công thức:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình / Tổng diện tích lô đất) × 100%

Trong đó, diện tích chiếm đất của công trình được tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất, không bao gồm phần sân vườn (ngoại trừ nhà phố và nhà ở liền kề có sân vườn theo quy định riêng).

Theo các quy định hiện hành tại nhiều thành phố và khu đô thị, diện tích lô đất càng lớn thì mật độ xây dựng cho phép càng giảm, cụ thể như sau:

Lô đất 200m²: mật độ xây dựng tối đa 70%
Lô đất 300m²: mật độ xây dựng tối đa 60%
Lô đất 500m²: mật độ xây dựng tối đa 50%
Lô đất trên 1.000m²: mật độ xây dựng tối đa 40%

Hiểu cách tính diện tích giúp tối ưu bố trí công năng và không gian sống hợp lý. (C: Can Villa – AVA Architects)

Một số lưu ý khi thiết kế xây dựng biệt thự

Xây dựng nhà biệt thự là khoản đầu tư lớn, đòi hỏi nguồn tài chính đáng kể. Vì vậy, khi lên kế hoạch xây dựng biệt thự, gia chủ cần lưu ý một số vấn đề quan trọng dưới đây để đảm bảo công trình đạt chất lượng, thẩm mỹ và tối ưu chi phí.

Lên kế hoạch ngân sách cụ thể

Trước khi xây dựng biệt thự, gia chủ cần xác định rõ ngân sách đầu tư: xây biệt thự cần bao nhiêu tiền và diện tích xây dựng bao nhiêu m² là phù hợp. Từ mức ngân sách dự kiến, việc tính toán chi tiết chi phí xây dựng cho từng hạng mục sẽ giúp chủ đầu tư chủ động kiểm soát tài chính, hạn chế phát sinh và đảm bảo quá trình thi công diễn ra hiệu quả.

Lựa chọn phong cách thiết kế phù hợp

Phong cách và hình dáng biệt thự được xem là “linh hồn” của ngôi nhà, vì vậy khâu thiết kế đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Gia chủ nên lựa chọn kiến trúc sư giỏi, giàu kinh nghiệm và chuyên nghiệp để hiện thực hóa ý tưởng, đảm bảo căn biệt thự vừa đẹp về thẩm mỹ, vừa phù hợp với nhu cầu sử dụng và ngân sách đầu tư.

Lựa chọn nhà thầu và vật liệu chất lượng

Khi xây dựng biệt thự, gia chủ cần đặc biệt chú trọng đến việc lựa chọn vật liệu xây dựng chất lượng. Nên tham khảo giá cả từ nhiều nguồn khác nhau để chọn được vật liệu phù hợp, vừa đảm bảo độ bền, thẩm mỹ, vừa tối ưu chi phí cho công trình.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn nhà thầu thi công cũng cần được tìm hiểu kỹ lưỡng, bởi yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và tiến độ xây dựng biệt thự. Gia chủ nên ưu tiên lựa chọn các đơn vị thi công uy tín, có nhiều kinh nghiệm. Đồng thời, hợp đồng xây dựng cần được quy định rõ ràng về chi phí nhân công, vật tư, giá thi công phần thô biệt thự và các điều khoản liên quan để hạn chế rủi ro phát sinh.

Gia chủ nên lựa chọn nhà thầu uy tín để đảm bảo chất lượng công trình biệt thự. (C: AVA Architects)

Trên đây là những thông tin giúp gia chủ nắm rõ quy định diện tích biệt thự và cách tính diện tích xây dựng phù hợp với nhu cầu, phong cách kiến trúc và quỹ đất. Việc tuân thủ đúng quy định không chỉ đảm bảo tính pháp lý mà còn giúp tối ưu công năng, thẩm mỹ và chi phí đầu tư. Nếu bạn đang tìm kiếm giải pháp thiết kế và thi công biệt thự chuyên nghiệp, AVA Architects sẵn sàng đồng hành, tư vấn và mang đến những công trình biệt thự đẳng cấp, phù hợp nhất với mong muốn của bạn.

Tác giả

Mỹ VânMarket Analyst: Mỹ Vân là Chuyên viên Phân tích Thị trường, đảm nhận vai trò nghiên cứu và phân tích chuyên sâu các xu hướng của ngành kiến trúc, loại hình dự án và thị trường bất động sản cho AVA Architects. Vân đã và đang hỗ trợ AVA Architects liên tục đổi mới và đưa ra quyết định chiến lược chính xác, đồng thời cung cấp cho khách hàng những góc nhìn giá trị để đưa ra lựa chọn đầu tư hiệu quả nhất. Tất cả đều hướng tới mục tiêu củng cố vị thế tiên phong của AVA và cùng khách hàng kiến tạo nên những giá trị bền vững cho tương lai.

Bài viết mới nhất

Tác giả