Phụ lục

Hiện nay, nhiều người vẫn chưa thực sự hiểu rõ cách phân biệt các loại căn hộ chung cư trên thị trường. Trong bài viết này, AVA Architects sẽ chia sẻ chi tiết những thông tin cần biết về các loại hình căn hộ phổ biến, giúp bạn dễ dàng phân loại và lựa chọn được loại hình phù hợp nhất với nhu cầu sinh sống hoặc đầu tư. Hãy cùng khám phá ngay qua bài viết bên dưới nhé!

Căn hộ là gì?

Căn hộ là một dạng bất động sản nhà ở được chia thành nhiều khu riêng biệt để bán hoặc cho thuê. Mỗi chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng đối với phần không gian bên trong căn hộ và đồng thời được hưởng quyền sử dụng chung một số tiện ích do ban quản lý tòa nhà điều hành. Về mặt cấu trúc, căn hộ thường bao gồm phòng khách, phòng ngủ, bếp và nhà vệ sinh. Đây cũng là một đơn vị dân cư điển hình trong các tòa nhà cao tầng. Hiện nay, các loại căn hộ ngày càng đa dạng, đáp ứng nhiều nhu cầu sử dụng khác nhau.

Căn hộ chung cư với thiết kế tiện nghi, hiện đại. (C: H2 Apartment – AVA Architects)

Xem thêm: Căn hộ dịch vụ là gì?

Tiêu chí phân loại căn hộ chung cư

Các tiêu chuẩn để phân loại nhà chung cư được quy định tại Điều 5, Thông tư 31/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành. Việc phân loại này nhằm đánh giá chất lượng và phân hạng các loại căn hộ theo hệ thống tiêu chí rõ ràng. Cụ thể, có 4 nhóm tiêu chuẩn chính như sau:

Nhóm tiêu chuẩn quy hoạch – kiến trúc
Nhóm tiêu chuẩn hệ thống, thiết bị kỹ thuật
Nhóm tiêu chuẩn dịch vụ, hạ tầng xã hội.
Nhóm tiêu chuẩn chất lượng, quản lý, vận hành

Dựa trên các tiêu chuẩn quy định, Nhà nước phân loại các loại căn hộ chung cư thành ba hạng: A (cao cấp), B (trung cấp) và C (bình dân). Khi chọn căn hộ, ngoài giá bán, vị trí hay tiện ích, bạn nên cân nhắc thêm yếu tố chất lượng xây dựng, cơ sở vật chất và đơn vị quản lý. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình, đồng thời đảm bảo sở hữu một nơi ở tương xứng với số tiền đã đầu tư.

Căn hộ được phân loại theo các nhóm tiêu chuẩn rõ ràng. (C: H2 Apartment – AVA Architects)

Phân loại căn hộ chung cư theo hạng

Chung cư cao cấp – Hạng A

Trong hệ thống phân hạng các loại căn hộ, chung cư hạng A được xem là phân khúc cao cấp nhất. Để được công nhận là căn hộ hạng A, dự án phải đáp ứng đầy đủ các nhóm tiêu chí về: quy hoạch – kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng xã hội, và quản lý – vận hành.

Quy hoạch – kiến trúc:

Vị trí: Giao thông kết nối thuận tiện, nằm cách trục đường chính dưới 0,5 km và dễ dàng tiếp cận các phương tiện công cộng như xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao… trong bán kính không quá 0,5 km.
Mật độ xây dựng: Diện tích xây dựng công trình không được vượt quá 45% tổng diện tích khu đất.
Sảnh căn hộ: Được bố trí riêng biệt với lối vào khu để xe, dịch vụ, thương mại và các khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân và khu tiếp khách với bàn ghế đầy đủ.
Hành lang: Rộng tối thiểu 1,8 m, đảm bảo thông thoáng, dễ di chuyển.
Diện tích căn hộ: Diện tích sử dụng trung bình đạt tối thiểu 35 m² cho mỗi phòng ngủ.
Phòng vệ sinh: Tỷ lệ tối thiểu 0,7 phòng vệ sinh trên mỗi phòng ngủ.
Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ.
Chỗ để xe: Mỗi căn hộ có ít nhất 1 chỗ đậu ô tô có mái che.

Không gian chung cư sang trọng, tiện nghi. (C: H2 Apartment – AVA Architects)

Hệ thống – Thiết bị kỹ thuật

Cấp điện: Trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất, đảm bảo cung cấp điện cho sinh hoạt và hệ thống chiếu sáng chung trong trường hợp mất điện lưới hoặc sự cố hệ thống.
Cấp nước: Dung tích bể chứa đạt tối thiểu 1.600 lít/căn hộ (tương đương 200 lít/người/ngày cho 2 ngày), đảm bảo nhu cầu nước sinh hoạt ổn định.
Thông tin – Liên lạc: Hệ thống truyền hình cáp, điện thoại và internet tốc độ cao được lắp đặt đến từng căn hộ.
Phòng cháy chữa cháy: Có hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động tại khu vực công cộng và bên trong căn hộ, tuân thủ đầy đủ quy chuẩn an toàn.

Dịch vụ – Hạ tầng xã hội

Thương mại: Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1km, phục vụ nhu cầu mua sắm của cư dân.
Thể thao: Tích hợp ít nhất 2 tiện ích thể thao như phòng gym, bể bơi, sân tennis hoặc sân thể thao khác, nằm trong tòa nhà, khu quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.
Sân chơi: Có sân chơi riêng cho trẻ em và cư dân, nằm trong khuôn viên dự án hoặc trong bán kính 200 m.
Y tế: Có bệnh viện hoặc phòng khám trong bán kính 0,5 km, giúp cư dân dễ dàng tiếp cận dịch vụ chăm sóc sức khỏe.
Giáo dục: Có trường mầm non và tiểu học trong bán kính 0,5 km.

Chung cư cao cấp hạng A với tiện ích vượt trội và vị trí đắc địa. (C: H2 Apartment – AVA Architects)

Chất lượng – Quản lý – Vận hành

Thiết bị:

Các thiết bị như thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, hệ thống báo – chữa cháy, điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng… phải còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc nhà cung cấp.
Trường hợp thiết bị đã hết bảo hành, thời gian sử dụng không được quá 10 năm và phải có chứng nhận kiểm định chất lượng, đảm bảo vận hành an toàn.
Toàn bộ công trình phải được hoàn thiện đạt chất lượng cao (ốp lát, sơn tường, trát, hoàn thiện nội thất…).

Quản lý và vận hành tòa nhà: Có đơn vị quản lý chung cư cao cấp chuyên nghiệp, vận hành bài bản; thực hiện vệ sinh định kỳ: lau rửa, hút bụi hành lang, sảnh, cầu thang; chăm sóc cây xanh, sân vườn và các khu vực công cộng sạch sẽ, thẩm mỹ.
An ninh và kiểm soát: Có đội ngũ bảo vệ 24/7 và hệ thống camera giám sát tại các khu vực trọng điểm: bãi xe, hành lang, sảnh, cầu thang; hệ thống kiểm soát ra vào hiện đại: sử dụng thẻ từ, mã số, vân tay hoặc các công nghệ an ninh thông minh khác.

Chung cư trung cấp – Hạng B

Chung cư trung cấp – Hạng B là một trong các loại căn hộ phổ biến, được nhiều người lựa chọn nhờ mức giá hợp lý và tiện ích đáp ứng nhu cầu sống cơ bản. Chung cư hạng B cũng được đánh giá và phân loại dựa trên 4 nhóm tiêu chí chính.

Quy hoạch – Kiến trúc

Vị trí: Nằm trong khu vực có giao thông thuận tiện, cách đường chính cấp đô thị hoặc khu vực dưới 0,5 km. Dễ dàng tiếp cận các phương tiện giao thông công cộng như trạm xe buýt, tàu điện ngầm hoặc tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 1 km.
Mật độ xây dựng: Không vượt quá 55% tổng diện tích khu đất.
Sảnh căn hộ: Được bố trí riêng biệt với các khu vực để xe, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng, giúp đảm bảo sự riêng tư và phân luồng rõ ràng.
Hành lang: Rộng tối thiểu 1,5m.
Diện tích căn hộ: Diện tích sử dụng trung bình trên mỗi phòng ngủ tối thiểu là 30 m².
Phòng vệ sinh: Tỷ lệ phòng vệ sinh trung bình đạt tối thiểu 0,5 lần số phòng ngủ.
Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ.
Chỗ để xe: Trung bình 2 căn hộ phải có tối thiểu 1 chỗ để ô tô có mái che.

Chung cư trung cấp đang trở thành lựa chọn phổ biến cho gia đình trẻ nhờ mức giá vừa tầm và tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hiện đại (C: Căn hộ Aries Building Apartment – AVA Architects)

Hệ thống – thiết bị kỹ thuật

Cấp điện: Trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất. Hệ thống điện đảm bảo duy trì chiếu sáng và vận hành thiết bị chung trong trường hợp mất điện lưới hoặc sự cố nguồn điện chính.
Cấp nước: Bể chứa nước sinh hoạt có dung tích tối thiểu 1.200 lít cho mỗi căn hộ, đáp ứng nhu cầu sử dụng 150 lít/người/ngày trong vòng 2 ngày liên tục.
Thông tin, liên lạc: Cung cấp đầy đủ các dịch vụ truyền hình cáp, mạng điện thoại cố định và internet tốc độ cao đến từng căn hộ.
Phòng cháy chữa cháy: Hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động được lắp đặt tại các khu vực công cộng, đảm bảo an toàn cho cư dân.

Dịch vụ – hạ tầng xã hội

Thương mại: Gần các trung tâm thương mại hoặc siêu thị, nằm trong bán kính tối đa 1,5 km.
Thể thao: Có ít nhất một tiện ích thể thao như phòng gym, hồ bơi, sân tennis hoặc các sân thể thao riêng cho cư dân. Các tiện ích này phải nằm trong tòa nhà, trong tổng thể khu quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.
Sân chơi: Có khu vui chơi riêng dành cho trẻ em và cư dân, đặt tại khuôn viên dự án hoặc trong bán kính không quá 500 m.
Y tế: Có bệnh viện hoặc phòng khám đa khoa, chuyên khoa gần khu căn hộ trong phạm vi 1km.
Giáo dục: Có trường mầm non và tiểu học nằm trong phạm vi bán kính 1km.

Chất lượng – Quản lý – Vận hành

Chất lượng công trình và thiết bị:

Các thiết bị như thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, hệ thống báo cháy và chữa cháy, điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng… phải còn trong thời hạn bảo hành do nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị xác nhận.

Trường hợp các thiết bị này đã hết thời gian bảo hành, thì không được quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn và phải được kiểm định, đánh giá đảm bảo vận hành an toàn, chất lượng tốt.
Công trình chung cư phải được hoàn thiện kỹ lưỡng, các hạng mục như ốp lát, sơn, trát… cần đạt mức hoàn thiện cao, đảm bảo tính thẩm mỹ và độ bền.

Quản lý và vận hành tòa nhà: Các loại căn hộ hạng B cần được quản lý bởi đơn vị chuyên nghiệp, có năng lực và kinh nghiệm trong vận hành tòa nhà cao tầng.
An ninh và kiểm soát: Hệ thống an ninh cần có bảo vệ trực 24/7, camera giám sát được lắp đặt tại các khu vực trọng yếu như bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang…

Khu vui chơi trẻ em trong bán kính 500m tại chung cư hạng B. (C: Internet)

Chung cư bình dân – Hạng C

Chung cư bình dân hạng C là một trong các loại căn hộ phổ biến trên thị trường hiện nay, thường hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình hoặc thấp.Theo Khoản 2, Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD, chung cư hạng C là loại nhà đáp ứng điều kiện phân hạng nhưng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật, dịch vụ, hạ tầng và chất lượng để xếp vào hạng A hoặc B. Nói cách khác, các loại căn hộ hạng C vẫn đảm bảo những yêu cầu cơ bản về chất lượng xây dựng và an toàn. Tuy nhiên, mức độ tiện nghi, vị trí và dịch vụ quản lý chỉ ở mức tối thiểu, phù hợp với ngân sách hạn chế và nhu cầu ở thực của người dân.

Mẫu căn hộ hạng C với thiết kế tối giản, đáp ứng nhu cầu cơ bản. (C: Căn hộ AVA Lumina Apartment – FPT City – AVA Architects)

8 loại hình căn hộ chung cư phổ biến 2025

Căn hộ thông thường

Căn hộ thông thường được thiết kế đơn giản, phù hợp với người có lối sống tối giản và không yêu cầu không gian quá lớn. Căn hộ thường sở hữu cấu trúc cơ bản với đầy đủ phòng ngủ, phòng khách, bếp và nhà vệ sinh.

Nội thất căn hộ đơn giản nhưng đầy đủ công năng. (C: Căn hộ Aries Building Apartment – Halla Jade Residence – AVA Architects)

Căn hộ Studio

Căn hộ studio phù hợp với học sinh, sinh viên hoặc người độc thân, thiết kế không vách ngăn giữa các khu vực chức năng. Không gian nhỏ gọn nhưng vẫn đầy đủ tiện ích như phòng ngủ, bếp, phòng khách và nhà vệ sinh bố trí riêng một góc.

Căn hộ studio nhỏ gọn, không vách ngăn, tối ưu không gian sống. (C: H2 Apartment – AVA Architects)

Căn hộ officetel

Căn hộ officetel là loại hình căn hộ đa năng, kết hợp chức năng nhà ở, văn phòng và khách sạn. Diện tích nhỏ, khoảng 20 – 50m², được trang bị đầy đủ tiện nghi như phòng ngủ, bếp, phòng tắm và nội thất làm việc cơ bản.

Officetel – căn hộ đa năng kết hợp ở và làm việc tiện lợi. (C: Internet)

Shophouse

Căn hộ shophouse là loại hình căn hộ kết hợp giữa nhà ở và không gian kinh doanh, thường nằm tại tầng trệt hoặc khối đế các dự án chung cư. Loại hình này có diện tích lớn hơn căn hộ thông thường, số lượng giới hạn và vị trí đắc địa nên giá bán thường cao.

Shophouse – căn hộ thương mại tích hợp kinh doanh tại chỗ. (C: Khu đô thị Halla Jade Residence – AVA Architects)

Căn hộ penthouse

Penthouse là loại căn hộ cao cấp tọa lạc trên tầng cao nhất của một tòa nhà hoặc khu cao ốc. Điểm đặc trưng của Penthouse là có tường bao quanh nhưng không chiếm toàn bộ diện tích tầng mái, và có thể gồm một tầng hoặc nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên), tuy nhiên không bắt buộc phải là căn hộ thông tầng như Duplex.

Với vị trí đắc địa, Penthouse thường sở hữu tầm nhìn toàn cảnh tuyệt đẹp, không gian sống yên tĩnh, thoáng đãng và cách biệt với phần còn lại của tòa nhà. Thiết kế căn hộ Penthouse chú trọng đến sự sang trọng, đẳng cấp với các tiện ích cao cấp như sân vườn, khu BBQ, bể bơi riêng… mang lại trải nghiệm sống đỉnh cao cho chủ nhân.

Penthouse sang trọng với tầm nhìn toàn cảnh thành phố. (C: Internet)

Căn hộ Duplex

Duplex là loại căn hộ thông tầng, được thiết kế liền kề giữa hai tầng trở lên trong cùng một căn hộ, thường nằm ở các tầng cao trong tòa nhà chung cư cao cấp. Điểm đặc trưng của Duplex là cầu thang được bố trí ngay bên trong căn hộ, tạo nên sự kết nối không gian linh hoạt và liền mạch.

Với thiết kế hiện đại, mặt ngoài của căn hộ thường sử dụng kính lớn để tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên và mở rộng tối đa tầm nhìn. Duplex mang lại cảm giác sang trọng, riêng tư, phù hợp với những gia đình cần không gian sống rộng rãi, yên tĩnh. Nhờ những ưu điểm nổi bật về không gian và thiết kế, căn hộ Duplex thường có giá cao hơn nhiều so với các loại căn hộ tiêu chuẩn khác.

Duplex – căn hộ thông tầng đẳng cấp, không gian sống rộng mở. (C: Internet)

Căn hộ Sky Villa

Sky Villa là loại căn hộ cao cấp kết hợp giữa biệt thự và căn hộ hạng sang, mang đến không gian sống rộng rãi, tiện nghi như một biệt thự nghỉ dưỡng trên không. Căn hộ này thường có hồ bơi riêng, sân vườn, cây xanh… và nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà. Mức giá Sky Villa cao vượt trội so với các loại căn hộ chung cư thông thường.

Căn hộ Sky Villa trên không với hồ bơi và sân vườn riêng. (C: Internet)

Căn hộ Dual Key

Căn hộ dual key là loại hình “2 trong 1” với một cửa chính chung nhưng chia thành hai không gian độc lập, mỗi bên đều có đầy đủ phòng khách, bếp, phòng ngủ và nhà vệ sinh. Loại căn hộ này phù hợp với gia đình nhiều thế hệ hoặc cho thuê một phần để tăng hiệu quả sử dụng.

Căn hộ dual key là giải pháp tối ưu cho gia đình nhiều thế hệ. (C: Internet)

Căn hộ tầng hầm

Căn hộ tầng hầm là loại hình nằm tại tầng thấp nhất hoặc tầng hầm của tòa nhà. Thiết kế có thể giống căn hộ studio hoặc căn hộ thông thường, nhưng hạn chế lớn là thiếu ánh sáng tự nhiên, khiến không gian có phần bí bách.

Căn hộ tầng hầm có thiết kế lạ, giá mềm nhưng thiếu ánh sáng tự nhiên.(C: Internet)

Trên đây là những thông tin tổng quan về tiêu chí phân loại và các loại hình căn hộ chung cư mà AVA Architects đã tổng hợp. Hy vọng bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn và dễ dàng xác định loại hình căn hộ phù hợp với nhu cầu của mình. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn chi tiết hơn, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi – đội ngũ AVA Architects luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn.

Tác giả

Mỹ VânMarket Analyst: Mỹ Vân là Chuyên viên Phân tích Thị trường, đảm nhận vai trò nghiên cứu và phân tích chuyên sâu các xu hướng của ngành kiến trúc, loại hình dự án và thị trường bất động sản cho AVA Architects. Vân đã và đang hỗ trợ AVA Architects liên tục đổi mới và đưa ra quyết định chiến lược chính xác, đồng thời cung cấp cho khách hàng những góc nhìn giá trị để đưa ra lựa chọn đầu tư hiệu quả nhất. Tất cả đều hướng tới mục tiêu củng cố vị thế tiên phong của AVA và cùng khách hàng kiến tạo nên những giá trị bền vững cho tương lai.

Bài viết mới nhất

Tác giả