Mật độ xây dựng là gì mà lại ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô, công năng và giá trị của một công trình? Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà hoặc đầu tư bất động sản, đừng bỏ qua khái niệm quan trọng này. Hãy cùng AVA Architects khám phá chi tiết ở bài viết dưới đây để hiểu rõ và áp dụng đúng quy định.
Xem thêm:
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng thế nào?
- Cách nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng online tại Đà Nẵng
- Nên chọn bê tông tươi và bê tông tự trộn
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích mặt bằng công trình chiếm đất so với tổng diện tích khu đất, không tính các hạng mục như bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời (trừ trường hợp sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm diện tích lớn trên mặt đất).
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích lô đất (C: M92 Boutique – AVA Architects)
Hiện nay, khái niệm này đã được quy định cụ thể trong “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành kèm Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008. Dựa vào quy chuẩn này, chủ đầu tư có thể chủ động xác định và tính toán mật độ xây dựng trước khi triển khai thi công.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng hiện được phân thành hai nhóm chính: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ giữa diện tích công trình chiếm đất so với tổng diện tích lô đất, không bao gồm các hạng mục phục vụ như sân chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh, công viên hay các không gian phụ trợ khác.
- Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích lô đất, có tính cả phần đất dành cho cây xanh, sân đường nội bộ, không gian mở và những khu vực không xây dựng công trình trong phạm vi khu đất.
Mỗi loại công trình sẽ có quy định mật độ xây dựng khác nhau, vì vậy chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ loại hình và quy mô công trình để xác định mật độ phù hợp trước khi triển khai thi công.
Mật độ xây dựng gồm hai loại: thuần và gộp (C: Modena Apartment – AVA Architects)
Ngoài ra, dựa theo đặc điểm và công năng sử dụng, mật độ xây dựng còn được phân loại theo từng loại hình như:
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng chung cư
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
Xem thêm:
- Hồ sơ thiết kế là gì? Gồm những tài liệu nào?
- Thủ tục xin cấp phép xây dựng khách sạn 2025
- Quy định mật độ xây dựng nhà biệt thự năm 2026
Quy định về mật độ xây dựng hiện nay
Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Quy định về mật độ xây dựng tại khu vực nông thôn hiện được chia thành hai nhóm chính: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa theo chiều cao công trình.
Quy định mật độ xây dựng nhà ở
Với khu đất có diện tích ≤ 50m²: mật độ xây dựng tối đa 100%
- Khu đất từ 50 – 75m²: mật độ xây dựng tối đa 90%
- Khu đất từ 75 – 100m²: mật độ xây dựng tối đa 80%
- Khu đất từ 100 – 200m²: mật độ xây dựng tối đa 70%
- Khu đất từ 200 – 300m²: mật độ xây dựng tối đa 60%
- Khu đất từ 300 – 500m²: mật độ xây dựng tối đa 50%
- Khu đất từ 1.000m² trở lên: mật độ xây dựng tối đa 40%
Quy định mật độ xây dựng nhà ở xác định tỷ lệ diện tích được phép xây dựng trên mỗi lô đất (C: Internet)
Quy định mật độ xây dựng tối đa theo chiều cao công trình
- Công trình cao dưới 6m: được xây tối đa 3 tầng
- Công trình cao từ 6m đến dưới 12m: được xây tối đa 4 tầng
- Công trình cao từ 12m đến dưới 20m: được xây tối đa 4 tầng
- Công trình cao từ 20m trở lên: được xây tối đa 5 tầng
Mật độ xây dựng nhà phố
Thông thường, UBND sẽ ban hành các quy định cụ thể về mật độ và chiều cao xây dựng. Số tầng được phép xây dựng sẽ phụ thuộc vào vị trí, lộ giới đường và chiều cao công trình.
Chiều cao công trình theo lộ giới: Chiều cao tối đa của công trình được xác định dựa trên chiều rộng lộ giới và số tầng dự kiến xây dựng:
- Với lộ giới từ 25m trở lên:
- Tầng 5: 21,6m
- Tầng 6: 25m
- Tầng 7: 28,4m
- Tầng 8: 31,8m
- Với lộ giới từ 20m trở lên:
- Tầng 5: 21,6m
- Tầng 6: 25m
- Tầng 7: 28,4m
- Tầng 8: 31,8m
- Với lộ giới từ 12m đến dưới 20m:
- Tầng 4: 17m
- Tầng 5: 20,4m
- Tầng 6: 23,8m
- Tầng 7: 27,2m
- Với lộ giới từ 12m đến dưới 20m (một số khu vực):
- Tầng 4: 17m
- Tầng 5: 20,4m
- Tầng 6: 23,8m
- Với lộ giới từ 3,5m đến dưới 7m:
- Tầng 3: 13,6m
- Tầng 4: 17m
- Với lộ giới dưới 3,5m:
- Tầng 3: 11,6m
Mật độ xây dựng nhà thành phố quy định tỷ lệ xây dựng theo lô đất và lộ giới (C: The sunrise house – AVA Architects)
Quy định về độ vươn ban công và ô văng theo lộ giới
- Lộ giới dưới 6m: không được vươn ra (0m)
- Lộ giới từ 6m đến dưới 12m: được vươn tối đa 0,9m
- Lộ giới từ 12m đến dưới 20m: được vươn tối đa 1,2m
- Lộ giới từ 20m trở lên: được vươn tối đa 1,4m
Một số lưu ý khác cho chủ đầu tư
- Với nhà ở có hẻm, chỉ được xây dựng trong phạm vi thửa đất hiện hữu.
- Với đường có lộ giới dưới 7m, được phép xây tối đa 2 tầng lầu, gồm tầng trệt và sân thượng.
- Với đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, được xây trệt, lửng và tối đa 2 tầng lầu.
- Với đường rộng từ 20m trở lên, được phép xây tối đa 4 tầng, bao gồm tầng trệt, lửng và sân thượng.
Điều kiện để được cấp phép xây dựng
Để được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng, chủ đầu tư cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:
- Khu đất dự kiến xây dựng phải phù hợp với quy hoạch, đúng mục đích sử dụng; đồng thời tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, yêu cầu bảo vệ môi trường và các tiêu chuẩn liên quan.
- Trước khi khởi công, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng và phải được cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền xác nhận.
- Đối với nhà ở riêng lẻ có diện tích dưới 250m², chủ nhà được tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế, không bắt buộc phải xin ý kiến của cá nhân hay tổ chức khác.
- Các công trình cấp I và công trình cấp đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm theo quy định trong quy chế quản lý quy hoạch và đồ án quy hoạch đô thị.
- Trường hợp xây dựng tại khu vực đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, công trình cần tuân thủ Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.
Hiểu rõ mật độ xây dựng là gì sẽ giúp bạn chủ động trong việc lên phương án thiết kế, tối ưu công năng và đảm bảo công trình tuân thủ đúng quy định pháp luật. Nếu bạn còn băn khoăn về mật độ xây dựng phù hợp cho khu đất của mình, đừng ngần ngại liên hệ AVA Architects để được tư vấn chi tiết, chính xác và đồng hành cùng bạn từ ý tưởng đến hoàn thiện công trình.
- Market Analyst
- Mỹ Vân là Chuyên viên Phân tích Thị trường, đảm nhận vai trò nghiên cứu và phân tích chuyên sâu các xu hướng của ngành kiến trúc, loại hình dự án và thị trường bất động sản cho AVA Architects. Vân đã và đang hỗ trợ AVA Architects liên tục đổi mới và đưa ra quyết định chiến lược chính xác, đồng thời cung cấp cho khách hàng những góc nhìn giá trị để đưa ra lựa chọn đầu tư hiệu quả nhất. Tất cả đều hướng tới mục tiêu củng cố vị thế tiên phong của AVA và cùng khách hàng kiến tạo nên những giá trị bền vững cho tương lai.
