UBND TP. Đà Nẵng vừa ký ban hành Quyết định 07/2026 sửa đổi và bổ sung quy chế quản lý kiến trúc thành phố, với nhiều quy định mới về xây dựng nhà ở, khách sạn và văn phòng cho thuê – đặc biệt là quy định chiều cao công trình theo bề rộng đường. Hãy cùng AVA Architects khám phá ở bài viết dưới đây!
Xem thêm:
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng thế nào?
- Cách nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng online tại Đà Nẵng
- Nên chọn bê tông tươi và bê tông tự trộn
Quy chế mới của Đà Nẵng về xây dựng
UBND TP. Đà Nẵng vừa chính thức ban hành quy chế mới về quản lý kiến trúc và xây dựng trên địa bàn thành phố, nhằm điều chỉnh, bổ sung các quy định liên quan đến nhà ở riêng lẻ, khách sạn, văn phòng cho thuê và các loại công trình dịch vụ khác.
Quy chế này được xây dựng trên cơ sở rà soát thực tế phát triển đô thị, đảm bảo sự đồng bộ trong quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và an toàn đô thị. Đồng thời, đây cũng là căn cứ quan trọng để các cơ quan chức năng quản lý trật tự xây dựng, cấp phép xây dựng và kiểm soát chiều cao công trình.
Một trong những nội dung đáng chú ý của quy chế mới là việc quy định cụ thể chiều cao công trình theo bề rộng (lộ giới) tuyến đường, thay vì áp dụng chung như trước đây. Điều này giúp minh bạch hóa điều kiện xây dựng, tạo thuận lợi cho người dân và nhà đầu tư trong quá trình lập hồ sơ xin phép xây dựng.
Bên cạnh đó, quy chế mới cũng bổ sung các quy định riêng đối với khu vực kiệt, hẻm, kiểm soát mật độ xây dựng, số tầng, khoảng lùi nhằm đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, giao thông và chất lượng sống của người dân.
Quy định về chiều cao xây dựng theo lộ giới đường
Theo quy chế mới của TP. Đà Nẵng, chiều cao công trình xây dựng được xác định dựa trên mặt cắt lòng đường (lộ giới) tiếp giáp với lô đất. Việc quy định cụ thể theo từng nhóm lộ giới giúp kiểm soát tốt không gian kiến trúc đô thị, hạn chế tình trạng xây dựng vượt tầng, phá vỡ cảnh quan và gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật.
Dưới đây là các quy định chi tiết về số tầng xây dựng tương ứng với từng bề rộng đường giao thông.
Đường có mặt cắt lòng đường từ 7,5m đến dưới 10,5m
Đối với các tuyến đường có mặt cắt lòng đường từ 7,5m đến dưới 10,5m, công trình nhà ở, khách sạn, văn phòng cho thuê được phép xây dựng tối đa 9 tầng.
Quy định này được đánh giá là điểm mới đáng chú ý, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các công trình dịch vụ – lưu trú quy mô vừa, đặc biệt tại các khu vực đô thị có mật độ du lịch cao. Tuy nhiên, việc xây dựng vẫn phải tuân thủ đầy đủ các yêu cầu về mật độ xây dựng, khoảng lùi, phòng cháy chữa cháy và quy hoạch chi tiết của khu vực.
Đường có mặt cắt lòng đường < 7,5m
Đối với các tuyến đường có mặt cắt lòng đường dưới 7,5m, chiều cao công trình được khống chế ở mức tối đa 7 tầng.
Việc giới hạn số tầng tại các tuyến đường hẹp nhằm đảm bảo an toàn giao thông, khả năng tiếp cận của xe cứu hộ, cứu nạn cũng như hạn chế tình trạng quá tải hạ tầng kỹ thuật. Các công trình xây dựng trên nhóm đường này cần đặc biệt chú trọng đến thiết kế mặt đứng, khoảng lùi tầng cao để đảm bảo mỹ quan đô thị.
Xem thêm:
- Hồ sơ thiết kế là gì? Gồm những tài liệu nào?
- Thủ tục xin cấp phép xây dựng khách sạn 2025
- Có nên xây tường gạch 2 lớp chống nóng không?
Đường có mặt cắt lòng đường < 5,5m
Đối với những tuyến đường có mặt cắt lòng đường dưới 5,5m, công trình chỉ được phép xây dựng tối đa 6 tầng.
Đây là nhóm đường có không gian hạn chế, thường nằm trong khu dân cư hiện hữu. Quy định này giúp kiểm soát chiều cao công trình, giảm áp lực lên hạ tầng giao thông nội bộ, đồng thời đảm bảo điều kiện chiếu sáng, thông gió và an toàn phòng cháy chữa cháy cho khu vực xung quanh.
Các trường hợp đặc biệt
Ngoài các quy định chung theo lộ giới đường, quy chế mới cũng nêu rõ một số trường hợp đặc biệt được xem xét chiều cao công trình cao hơn:
- Lô đất có diện tích từ 500m² trở lên và tiếp giáp từ hai tuyến đường trở lên, trong đó các tuyến đường có mặt cắt lòng đường từ 5,5m trở lên, được phép xây dựng công trình có chiều cao tối đa 46m.
- Đối với các tuyến đường có mặt cắt lòng đường từ 10,5m trở lên, chiều cao công trình sẽ được xác định theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và phải đảm bảo giới hạn chướng ngại vật hàng không theo quy định.
Những trường hợp này thường áp dụng cho các khu đất lớn, có vị trí chiến lược trong đô thị, nhằm tạo điểm nhấn kiến trúc nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ quy hoạch tổng thể của thành phố.
Các quy định khác về xây dựng tại Đà Nẵng
Bên cạnh quy định về chiều cao công trình theo lộ giới đường, quy chế mới của TP. Đà Nẵng còn đưa ra nhiều quy định bổ sung liên quan đến nhà ở riêng lẻ và xây dựng trong kiệt, hẻm, nhằm tăng cường quản lý trật tự xây dựng, đảm bảo an toàn và chất lượng không gian sống đô thị.
Nhà ở riêng lẻ đô thị
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, việc xây dựng phải tuân thủ đầy đủ các quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình và khoảng lùi, phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
Quy chế mới nhấn mạnh yêu cầu đảm bảo đồng bộ kiến trúc, hài hòa cảnh quan đô thị, đồng thời đáp ứng các điều kiện về an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, chiếu sáng và thông gió. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ không được làm ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật chung và các công trình liền kề.
Quy định riêng đối với đất trong kiệt / hẻm
Đối với đất nằm trong kiệt, hẻm, quy chế mới quy định rõ việc khống chế chiều cao và số tầng xây dựng căn cứ vào bề rộng lối đi nhằm đảm bảo an toàn giao thông, phòng cháy chữa cháy và khả năng tiếp cận của lực lượng cứu nạn.
Theo đó, các công trình xây dựng trong kiệt, hẻm phải tuân thủ giới hạn về số tầng, chiều cao công trình và khoảng lùi đối với các tầng trên, tránh tình trạng xây dựng cao tầng trong không gian hẹp, gây mất an toàn và phá vỡ cảnh quan khu dân cư hiện hữu.
Hạn chế các công trình dịch vụ lớn trong hẻm
Quy chế mới cũng hạn chế việc xây dựng các công trình dịch vụ có quy mô lớn trong kiệt, hẻm, đặc biệt là những loại hình có nguy cơ cao về an toàn và phát sinh lưu lượng người, phương tiện lớn.
Theo đó, các công trình như nhà hàng, siêu thị, karaoke hoặc các cơ sở dịch vụ có diện tích lớn không được khuyến khích xây dựng trong khu vực hẻm nhỏ, nhằm giảm nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy, ùn tắc giao thông và ảnh hưởng đến sinh hoạt của khu dân cư.
Quy định này góp phần định hướng phát triển đô thị theo hướng bền vững, an toàn và phù hợp với điều kiện hạ tầng thực tế của từng khu vực.
Ảnh hưởng và ý nghĩa của quy chế mới
Việc TP. Đà Nẵng ban hành quy chế mới về quản lý kiến trúc và xây dựng được xem là bước điều chỉnh quan trọng trong công tác quy hoạch và phát triển đô thị. Quy chế này không chỉ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho hoạt động xây dựng mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố.
Trước hết, quy chế mới giúp minh bạch hóa các quy định về chiều cao công trình, số tầng xây dựng và điều kiện áp dụng theo từng loại đường, khu vực. Điều này giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin, hạn chế tình trạng hiểu sai hoặc áp dụng không thống nhất trong quá trình xin phép xây dựng.
Bên cạnh đó, việc kiểm soát chiều cao công trình theo lộ giới đường và điều kiện hạ tầng góp phần đảm bảo an toàn giao thông, phòng cháy chữa cháy và khả năng tiếp cận của lực lượng cứu hộ, đặc biệt tại các khu vực có đường hẹp, kiệt, hẻm. Đây là yếu tố quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.
Về lâu dài, quy chế mới có ý nghĩa trong việc định hướng phát triển kiến trúc đô thị đồng bộ, hài hòa và bền vững, tránh tình trạng xây dựng cao tầng tự phát, phá vỡ cảnh quan và gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, quy định rõ ràng cũng tạo môi trường pháp lý ổn định, góp phần thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế – du lịch của TP. Đà Nẵng.
Nhìn chung, quy chế xây dựng mới không chỉ phục vụ công tác quản lý nhà nước mà còn hướng đến mục tiêu nâng cao chất lượng không gian sống và phát triển đô thị theo quy hoạch tổng thể của thành phố trong giai đoạn tới.
Việc ban hành quy chế xây dựng mới cho thấy định hướng rõ ràng của TP. Đà Nẵng trong việc kiểm soát không gian kiến trúc, đảm bảo phát triển đô thị bền vững và đồng bộ. Nắm vững các quy định này sẽ giúp chủ đầu tư, cá nhân và doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình lập phương án thiết kế, xin phép xây dựng và triển khai dự án đúng pháp luật.
Để đảm bảo công trình phù hợp quy chế xây dựng, tối ưu công năng và giá trị đầu tư, việc lựa chọn đơn vị tư vấn kiến trúc chuyên nghiệp là yếu tố then chốt. AVA Architects với kinh nghiệm trong thiết kế nhà ở, khách sạn và công trình dịch vụ tại Đà Nẵng sẵn sàng đồng hành, tư vấn giải pháp kiến trúc phù hợp quy hoạch, giúp khách hàng triển khai dự án hiệu quả và bền vững.
- Market Analyst
- Mỹ Vân là Chuyên viên Phân tích Thị trường, đảm nhận vai trò nghiên cứu và phân tích chuyên sâu các xu hướng của ngành kiến trúc, loại hình dự án và thị trường bất động sản cho AVA Architects. Vân đã và đang hỗ trợ AVA Architects liên tục đổi mới và đưa ra quyết định chiến lược chính xác, đồng thời cung cấp cho khách hàng những góc nhìn giá trị để đưa ra lựa chọn đầu tư hiệu quả nhất. Tất cả đều hướng tới mục tiêu củng cố vị thế tiên phong của AVA và cùng khách hàng kiến tạo nên những giá trị bền vững cho tương lai.
